关于商业综合体设计的最全指南

大型商业综合体  Commercial Complex Building

A.大型商业综合体概念

大型商业综合体是城市中集合了多种功能的群体建筑,一般建筑面积(不含地下)在25万平方米~100万平方米。目前的万达广场系列都属于此列。

大型商业综合体包含(但不限于)以下部分:

Shopping Mall:其中有百货商场、精品店街、各主力店(比如运动100、KTV、酒楼、电影院等)、超市(位于地下层)。该部分建筑将大部分自持。 

室内(外)步行街区:一般2~3层,与Shopping Mall主入口连接,功能以特色餐饮、中小型主力店(100㎡~500㎡)、休闲性质商店为主。该部分建筑将大部分销售。

办公建筑群:甲级办公楼或SOHO类办公塔楼。该类建筑将为商业物业提供大量消费人群,同时办公销售可以平衡项目前期资金流。

酒店建筑:为办公建筑及周边配套的酒店建筑,一般设置商务酒店一栋、星级酒店一栋。 

住宅或公寓类建筑:商业的繁华将极大提高周边居住建筑的价格,同时住宅销售可以平衡项目前期资金流。

B.大型商业综合体设计要点

商业建筑规划中最重要的是流线设计(组织),这包含:商业人行流线组织、各区域机动车流线组织、物流组织,以上又以商业人行流线组织最为专业和重要。

商业人行流线组织要点:
第一位:唯一性
各商业区,商业主街(主流线)只能有一条。

商业主街分支,表面看是增加了商业街长度,增多了临街店铺,实则是:让人群产生迷惑。90%的人群会走向较大的商业街,并且不会返回到支街。(可回忆自身逛街的经历)支街只能出现在目的性商业中(专业市场)。

商业街入口处的分支是可以允许的,因为分支不会造成方向困惑。 比较适宜的商业街形式为:

第二位:入口标识性

各商业主入口必须分级。

从主到次分别为:

一级出入口:室内外步行街主出入口,形象最为突出,应把90%以上人群吸引入,这样各商业才能带活。

二级出入口:大型主力店出入口,形象上比一级入口要次要许多。

三级出入口:办公、商务酒店出入口,此类建筑到访人员目的性很强,无需强化出入口,注意出入口建筑标识即可。

C.建筑立面具有标志性

商业建筑的外立面设计尤其重要,它决定了商业及其周边所有物业的形象从而决定档次。 

商业建筑立面设计要注意的是:
1、建筑立面相对简洁,而具有质感,突出材料的高档性。复杂而色彩化的建筑立面风格已不再是世界和中国的主流设计风格;

2、必须进行专项的广告位和店招设计;

3、结合内部功能进行立面设计,有目的的开设采光窗。需注意:大型主力店及电影院等,是不可有采光立面的,因此,并不是越采光约越有利于商业。例如:百货商场,采光面会让消费者分心,并且不利于商品的重点式照明。

D.不同功能建筑按各自设计参数设计

商业综合体内部功能较多,很多功能具有较为复杂的设计要求,平面设计中需充分考虑。

以万达广场部分主力店设计要求为例:

万达百货:

建筑面积要求:25000~40000平方米。

位于地下一层至地上五层,单层建筑面积大于5000平方米,但不超过10000平方米。地下一层层高不宜小于5.1米、净高不宜小于3米,首层层高不宜低于5.4米、净高不宜小于3.6米,二层以上层高不宜低于5.1米、净高不宜小于3.3米。

室内商业步行街的平面:

(1)长度:步行街的长度以280~350米为宜。

(2)柱网:一般以8.4×8.4米为宜。

(3)步行街两侧店面之间的宽度:首层9~10米,二、三层15~17米

(3)“桥”及步行街走道的净宽:桥宜3.5米,走道宜3.5~4米,在中庭周围走道净宽可适当加宽至5~6米

店铺:精品店基本单元进深宜8米~12米,个别店铺可加大。步行街各商铺不能有“门对门”式设计。

沃尔玛:

层高: 不小于5.4米,灯带下净高3.7米。由于有降板区,而主力店技术条件的提供往往滞后,在工期需要时,可先预留300厚覆土层高度和荷载取值而先期出图。

卸货区:沃尔玛首层室外需设40英尺货柜车位一个,货柜车净高4.5米,地下设4辆小货车停车位,净高3米,卸货平台高1.2~1.3米,地下设仓储区。

家乐福:

家乐福一般15000平方米或以上。如设置在地下一层或地上二、三层,需在首层入口处提供1000~1500平方米的外租区;首层对大型货柜车无严格要求,只要地面满足4辆小货车停靠即可;不设抬起式卸货平台,宜考虑地下卸货,卸货通道及卸货区,净高宜达到3.6米。

超市的生鲜区需要降板,降板高度300mm用于做水沟排水及冷库底板。

E.办公及住宅立面设计公建化

办公建筑及住宅(SOHO)平面按要求设计,但立面应和商业建筑匹配,必须显得公建化。

建筑立面材料选取:

北方建筑主要采取石材、各类玻璃材料;

南方建筑主要采取金属(塑)板、石材、各类玻璃及一些新颖材料(比如孔板、拉索等)

各建筑立面大致预算:RMB/㎡

甲级办公楼:     750~1000

SOHO办公楼:   450~550

商业建筑(裙房):850~1200

住宅建筑:       350~400

(零售)商业步行街   Commercial Retails

A.(零售)商业步行街概念

商业步行街是通过室外步行街进行流线组织的商业建筑。它以低多层建筑为主,包含中小型独立建筑、沿街商铺等形式。功能较为灵活,以休闲、娱乐、餐饮功能为主,辅以部分中小型主力店。商业步行街建筑面积在5万~30万平方米之间。

商业步行街一般包括以下部分:

商店街:商业步行街的主要街道,街道两边布局各主力店及主力餐饮店面的入口大堂。该部分建筑应保持35%以上自持,以控制商业形态和档次定位。

独立商业建筑:独立商业建筑体有利于中大型商家入驻和经营,同时在招商上的兼容性极佳。此类建筑必须置于商业街入口附近或者临街面,以利用入驻的主力店吸引人群进入商业街。

地下商业街:商业步行街的界面一般比较长,可以利用高差或者下沉式广场,把地下空间开发成地下步行街。地下步行街顶板必须有较多的开敞,以弱化地下层的感受。地下步行街可以放置KTV、酒吧等娱乐商业、以及快餐店等小型餐饮店。

办公、酒店建筑群:办公及酒店建筑的流线组织必须和商业街流线完全分离。此类建筑的销售也是平衡前期投资的必要手段。

B.(零售)商业步行街设计要点

步行街的流线组织也是第一重要的。

1.流线组织的要点:

第一位:唯一性

同大型商业综合体的商业街组织原则相同,其主街只能有一条。切忌尽端式商业街或者广场。

第二位:商业广场的设计

商业步行街的长度往往较长,在入口及中间部分,必须通过商业广场的设置,缓解人群的疲惫感。设计时必须注意:商业广场的出入口必须明显和顺畅。 

第三位:商业街视线“通而不畅”

商业步行街的内部形态最好不要呈直线的“一”字形,比较忌讳的是两个主要出入口被穿视。

2.商业街的立面风格主要有两种:

(1)、(异域)风情化风格

(异域)风情化商业步行街一般适合于大型住宅社区附近,内部功能以餐饮娱乐类为主。郊区的OUTLETS也会采取此类风格。

(2)、现代简约风格

  
现代简约风格适合于都市的商圈内,其立面形象兼容性较好。

3.其他注意事项:

1.商业步行街建筑根据地区特性,可以多设计半户外空间,比如阳台、露台、架空层空间等,以增加商业铺面的可变营业面积,从而提高商铺价值。

2.要充分考虑到各种商业形态对建筑的要求,比如餐饮建筑的厨房对烟道、荷载的要求,KTV对建筑防火的要求,等。

3.商业街地下停车场须有完备的标识系统,否则很长的地下停车库会让大多数人迷失。

4.商业建筑的店招须进行专项设计,要保证每层建筑都有店招位。