设计难题

项目的规划设计是一个战略选择，是基于区域市场的需求与竞争情况而确定的发展方向，这是一个看似只有纸面蓝图，但却对项目未来起到决定性作用的过程。正是所谓“规划”比“行动”更重要，尤其在目前的商业环境下，更需要在项目前期做出谨慎的决策，规避如下对项目造成损失的状况：

· 主观定位对项目所在市场缺乏了解，凭借经验或刻意模仿成功项目，主观为项目确立并不切实的定位。

· 租售错位未理清租赁与销售产品在规划及操作上的截然不同，直接按某一方向纵深推进。

· 业态模拟失当业态目标品牌缺乏前瞻或偏激于追求租金回报，忽略项目发展的可持续性。

· 策略与产品脱离缺乏跨专业视角与有效沟通，定位策略不能有效落实到建筑方案。

· 非运营视角定位策略缺乏运营经验人士参与，缺乏对将来运营中的诸多细节考量，对未来投入使用造成障碍。

正商策略

市场会清晰反映出消费者的需要，但也会发出有迷惑性的信号有些需求可能只是昙花一现。所以我们的解决方案不仅要关注需求，更要研判满足需求的价值排序。所以，与其说我们解决的是需求的矛盾，不如说我们是着眼于满足未来的需求成长。所以，正商的解决之道是找到项目未来成长可能性与当下时点的连接路径规划，并确保这一路径的误差最小化。

· 愿景梳理一个项目在远期愿景之下，还必须有若干阶段目标，次序不清晰会造成项目的风险，所以为项目工作的首要一步是启动项目投资方深度访谈，对项目愿景、限制条件与成长节奏做出探讨与梳理。

· 大数据研判以覆盖顾问、招商、运营全过程视角的专家团队，结合公司独有大数据平台，对项目定位进行缜密分析研判。

· 成长性业态组合在深度了解当地消费者特质、品牌销售表现、市场租金基础上，结合针对性品牌的预招商成果，确立面向未来而不是容易实现的业态组合。

· 策略融入产品定位的创意初步成形后，将有建筑师介入评估，以确保策略落实到产品的可行性，之后，顾问将提供产品设计任务书及细致硬件建议，指导建筑方案对定位策略的最优实现。

· 项目运营测试从扶梯使用便利性到后勤动线安排，诸多细节在图纸阶段只是一个功能点，但若调适不当到建筑实现，就可能成为不可逆转的硬伤，所以在产品阶段，规划设计必须逐一从使用性进行谨慎斟酌和考量。